Stand: 16. August 2026
Für Eigentümer im Raum Hildesheim ist der August vor allem rechtlich ein guter Monat: Die Austauschpflicht für alte Heizungen ist gestrichen. Am Markt für Häuser und Wohnungen bleibt das Bild vom Juli bestehen – die Stadt tritt auf der Stelle, das Umland legt zu. Die auffälligste Bewegung passiert dieses Jahr aber woanders: bei den Grundstücken.
Inhalt
Was sich rechtlich geändert hat
Am 29. Juli 2026 wurde das Gebäudeenergiegesetz grundlegend geändert und in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt. Weggefallen sind die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen, die Austauschpflicht für alte Heizkessel, die Beratungspflicht vor dem Einbau einer fossilen Heizung und das direkte Betriebsverbot fossiler Heizungen ab 2045.
Das ist für Hildesheim besonders relevant. Der Baubestand ist hier älter und im Schnitt weniger saniert als in Hannover, entsprechend häufig stand die Heizung im Mittelpunkt der Preisverhandlung. Diese Grundlage ist entfallen: Eine funktionierende Öl- oder Gasheizung ist kein rechtlicher Mangel und löst keine Austauschpflicht beim Käufer aus.
Was an ihre Stelle tritt, sollte man trotzdem kennen. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 klimaneutrale Brennstoffe beimischen – 10 Prozent ab 2029, steigend auf 60 Prozent bis 2040 (§ 43 GModG). Diese Pflicht geht bei einem Verkauf auf den Käufer über. Für Bestandsanlagen gilt sie nicht; über die geplante Grüngas- und Grünheizölquote (§ 42a GModG) werden aber auch sie langfristig beim Brennstoffpreis erfasst.
Bestehen bleiben die Nachrüstpflichten: Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und der Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). Ein verbreiteter Irrtum dazu: Die oft genannte Zwei-Jahres-Frist für den neuen Eigentümer gilt nicht bei jedem Verkauf. Sie greift nur bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, und läuft ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag. Bei einem Haus, das seither schon einmal den Besitzer gewechselt hat, ist die Frist abgelaufen – die Pflicht besteht dann sofort. Gerade im Hildesheimer Bestand ist das eher die Regel als die Ausnahme und sollte vor dem Verkauf geklärt sein.
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Häuser in der Stadt Hildesheim: Seitwärtsbewegung
Häuser in der Stadt Hildesheim kosten je nach Datenquelle zwischen etwa 2.350 und 2.750 Euro pro Quadratmeter (Immoportal 2.354, Engel & Völkers 2.570, McMakler 2.602, Immowelt 2.744). Bei der Jahresveränderung sind sich die Portale nicht einmal im Vorzeichen einig – die Spanne reicht von minus 1,3 bis plus 5,9 Prozent. Belastbar ist deshalb nur die vorsichtige Aussage: im Wesentlichen seitwärts, allenfalls leicht steigend.
Innerhalb der Stadt reicht die Spanne von rund 2.080 Euro in Neuhof bis etwa 2.815 Euro in Itzum.
Der Landkreis: hier passiert die Bewegung
Der Befund aus dem Juli bestätigt sich. Im Landkreis Hildesheim liegen die Zuwächse bei Häusern über denen der Stadt – über den Gesamtkreis gerechnet rund 4,6 Prozent.
| Gemeinde | Euro/m² (Häuser) | ggü. Vorjahr |
|---|---|---|
| Sarstedt | rund 2.800 | +0,7 % |
| Harsum | rund 2.640 | +1,4 % |
| Giesen | 2.300 bis 2.660 | +0,7 bis +9,2 % |
| Bad Salzdetfurth | rund 1.850 | +3,5 % |
| Elze | 1.750 bis 1.950 | – |
| Alfeld (Leine) | rund 1.530 | +5,6 % |
Quellen: Immowelt und Immoportal (Stand 01.08.2026), Homeday (Q1/2026). Bei Giesen und Elze weichen die Portale stark voneinander ab – deshalb hier die Spanne statt eines Einzelwerts.
Das Muster ist ein klares Nord-Süd-Gefälle: Sarstedt und Harsum liegen auf oder über Stadtniveau – die Pendlerachse nach Hannover schlägt direkt durch. Der Südkreis mit Alfeld, Elze und Bad Salzdetfurth liegt 30 bis 45 Prozent darunter.
Eigentumswohnungen: Stagnation
Eigentumswohnungen in der Stadt Hildesheim liegen zwischen 2.250 und 2.620 Euro pro Quadratmeter (Immoportal 2.254, Immowelt 2.358, Engel & Völkers 2.464, McMakler 2.619). Der Mittelwert der Quellen liegt bei rund 2.400 Euro. Die Jahresveränderung bewegt sich zwischen minus 0,9 und plus 1,6 Prozent – das ist praktisch Stillstand.
Der längere Blick ist ernüchternder: Über fünf Jahre gerechnet steht ein Plus von gut einem Prozent zu Buche. Nach Abzug der Inflation ist das ein deutliches Minus. Wer eine Wohnung in Hildesheim als Kapitalanlage hält und auf Wertsteigerung gesetzt hat, sollte das nüchtern zur Kenntnis nehmen – die Rendite kommt hier aus der Miete, nicht aus dem Verkaufserlös.
Auffällig ist außerdem, wie flach das Preisprofil über die Wohnungsgrößen hinweg ist: Von der Ein-Zimmer- bis zur Fünf-Zimmer-Wohnung liegen zwischen 2.180 und 2.360 Euro pro Quadratmeter. Größere Wohnungen erzielen in Hildesheim also keinen Aufschlag, sondern eher einen leichten Abschlag pro Quadratmeter.
Grundstücke: plus 14 Prozent – die stärkste Bewegung im Markt
Während Häuser und Wohnungen stagnieren, ziehen die Grundstückspreise deutlich an. Das ist der interessanteste Befund dieses Berichts.
| Wert | |
|---|---|
| Bodenrichtwert (Stichtag 1.1.2025) | 343 €/m², Spanne 30–1.950 |
| Angebotspreise Bauland | 611 €/m², Spanne 60–3.175 |
| Veränderung ggü. Vorjahr | +14 % |
| Marktpreise über Bodenrichtwert | +78 % |
| Durchschnittliche Vermarktungsdauer | 36 Wochen |
Quelle: aktuelle-grundstueckspreise.de, Stand August 2026, Auswertungsbasis 97 Objekte über 24 Monate; Bodenrichtwert amtlich zum Stichtag 1.1.2025.
Die Angebotspreise liegen rund 78 Prozent über dem amtlichen Bodenrichtwert. Das ist der größte Abstand, den ich in der Region sehe, und er sagt zweierlei: Der amtliche Wert von 2025 läuft dem Markt hinterher – und Eigentümer, die ihr Grundstück nach dem Bodenrichtwert bewerten, unterschätzen es womöglich erheblich. Wenn Sie ein unbebautes Grundstück in Hildesheim halten, ist das der Teilmarkt, in dem sich ein Blick auf den aktuellen Wert dieses Jahr am ehesten lohnt.
Im Landkreis liegen die Angebotspreise mit durchschnittlich 198 Euro pro Quadratmeter und einem Plus von 4,8 Prozent deutlich darunter. Die Stadt Hildesheim ist damit die teuerste Kommune im Kreis; am günstigsten ist Freden an der Leine mit 64 Euro.
Eine Einschränkung gehört dazu: In der Stadt Hildesheim standen im August lediglich zwei Baugrundstücke zum Verkauf. Bei so wenigen aktuellen Angeboten stützen sich die Prozentwerte auf die Auswertung der letzten 24 Monate, nicht auf den heutigen Markt. Und die durchschnittliche Vermarktungsdauer von 36 Wochen zeigt, dass ein Grundstück hier trotz steigender Preise Geduld braucht – gut doppelt so lange wie in Hannover.
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Angebotslage und der Abstand zu Hannover
In der Stadt Hildesheim standen Anfang August rund 82 Häuser und 65 Wohnungen zum Verkauf. Bemerkenswert: Alfeld mit knapp 19.000 Einwohnern hat mit rund 86 Hausangeboten mehr im Markt als die Stadt Hildesheim mit rund 100.000. Wer im Südkreis verkauft, steht in einem deutlich schwerer räumbaren Markt und braucht von Anfang an einen realistischen Preis und eine saubere Aufbereitung.
Zur Vermarktungsdauer von Häusern und Wohnungen gibt es für Hildesheim keine belastbaren öffentlichen Daten – ich nenne hier bewusst keine Zahl, statt zu schätzen.
Rechnet man jeweils innerhalb derselben Datenquelle, liegt Hildesheim bei Häusern rund 26 bis 36 Prozent unter Hannover, bei Eigentumswohnungen rund 25 bis 34 Prozent darunter. Anders gesagt: Hannover kostet grob das Anderthalbfache. Das ist das stärkste Argument für den Standort – Käufer aus dem Raum Hannover, die mit ihrem Budget nicht weiterkommen, finden hier deutlich mehr Haus fürs Geld. Sarstedt ist der beste Beleg dafür: Die Pendlergemeinde erreicht das höchste Preisniveau der Region und liegt über der Stadt Hildesheim.
Was das für Verkäufer bedeutet
Bei Bauzinsen von aktuell rund 3,6 bis 4,3 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung – im Juli sind sie um 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte gestiegen – rechnet jeder Interessent genau. Das ist eine Marktspanne über verschiedene Bonitäten hinweg, kein Angebot; Stand 16. August 2026. In einem Markt, der seitwärts läuft, entscheidet der Startpreis über das Ergebnis. Ein zu hoch angesetztes Objekt verliert in Hildesheim schneller an Aufmerksamkeit, als der Eigentümer nachsteuern kann, und wird am Ende unter Wert verkauft.
Drei Punkte, die derzeit konkret Geld wert sind:
- Energieausweis noch 2026 ausstellen lassen. Zum 1. Januar 2027 verlangen Verbrauchsausweise Daten über zwei Jahre, jährlich und nach Energieträgern getrennt; außerdem gelten neue Primärenergiefaktoren, die Bewertungen verschieben – Strom sinkt von 1,8 auf 1,5, Holz steigt von 0,2 auf 0,7. Für Hildesheim mit seinem hohen Anteil an Holz- und Pelletheizungen ist das ein realer Effekt. Ein jetzt ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig.
- Die Heizungsförderung im Verkaufsgespräch nutzen. Aktuell bis zu 70 Prozent Zuschuss; selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen bis 30.000 Euro (mit Kind bis 40.000 Euro) erhalten bis zu 80 Prozent. Förderfähig sind 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, maximal also 22.400 Euro. Ab Februar 2027 sinkt der Höchstbetrag halbjährlich um 750 Euro. Der Käufer muss als Eigentümer im Grundbuch stehen und den Antrag vor Beginn der Arbeiten stellen.
- Zehnjahresfrist: Es zählt der Notartermin. Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 18. Juni 2026 (IX B 24/26) seine ständige Rechtsprechung bestätigt: Für die Spekulationsfrist des § 23 EStG ist der Abschluss der notariellen Verträge maßgebend, nicht Besitzübergang oder Grundbucheintrag. Ausnahmen sind möglich, etwa bei aufschiebenden Bedingungen.
Wer eine Dachsanierung plant oder bewirbt, sollte außerdem die niedersächsische PV-Pflicht kennen: Wird bei einem bestehenden Gebäude die Dachhaut bis zur wasserführenden Schicht erneuert – oder aufgestockt beziehungsweise angebaut – und beträgt die dabei erneuerte Dachfläche mindestens 50 Quadratmeter, müssen mindestens 50 Prozent dieser Fläche mit Photovoltaik belegt werden (§ 32a Abs. 2 NBauO). Eine bloße Neueindeckung ohne Eingriff bis zur wasserführenden Schicht löst die Pflicht nicht aus. Ausnahmen bestehen unter anderem bei technischer Unmöglichkeit, wirtschaftlicher Unvertretbarkeit, vorhandener Solarthermie und bei zwingend erforderlichen Reparaturen nach Unwetterschäden.
Fazit für August 2026
„In Hildesheim entscheidet nicht der Markt über das Ergebnis, sondern die Vorbereitung. Und mit dem Wegfall der Austauschpflicht ist gerade das größte Gegenargument vom Tisch, das Käufer hier jahrelang genutzt haben.“
Verkaufsgedanken? Reden wir darüber, bevor Sie inserieren.
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Quellen: Immowelt (Stand 01.08.2026), Engel & Völkers (06/2026), Homeday (Q1–Q2/2026), McMakler (2026), Immoportal (08/2026), ohne-makler.net (2026), aktuelle-grundstueckspreise.de (08/2026), Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen (Grundstücksmarktdaten 2026), Dr. Klein und Interhyp (08/2026), Finanztip (10.08.2026), GModG (BGBl. 2026 I Nr. 226) und GModG-Informationsportal des Bundes, KfW-Merkblatt 458 (gültig ab 21.07.2026), BFH Az. IX B 24/26, § 32a Niedersächsische Bauordnung.
Alle Preisangaben sind Durchschnitts- bzw. Angebotswerte der genannten Portale, soweit nicht ausdrücklich als amtlicher Bodenrichtwert gekennzeichnet; Lage, Zustand und Ausstattung bestimmen den konkreten Preis. Zinsangaben sind tagesaktuell und stellen kein Angebot dar. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; die genannten Pflichten und Fristen sind im Einzelfall zu prüfen.