Stand: 16. August 2026
Der August bringt für Eigentümer in Hannover die größte rechtliche Entlastung seit Jahren – und gleichzeitig einen Dämpfer bei der Finanzierung. Am Markt selbst hat sich wenig bewegt: Die Preise laufen stabil seitwärts, bei Bauland sogar leicht abwärts. Hier mein Überblick für Eigentümer in Hannover und den Stadtteilen.
Inhalt
Was sich rechtlich geändert hat
Zum 29. Juli 2026 wurde das Gebäudeenergiegesetz grundlegend geändert und in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt. Es ist rechtlich dasselbe Gesetz mit neuem Namen und neuer Paragraphenzählung – bestehende Energieausweise und Verträge behalten also ihre Gültigkeit. Inhaltlich sind die Änderungen aber erheblich:
- Die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen ist entfallen.
- Die Austauschpflicht für alte Heizkessel (früher § 72 GEG) ist ersatzlos gestrichen.
- Die Beratungspflicht vor dem Einbau einer fossilen Heizung ist weggefallen.
- Das direkte Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 2045 ist gestrichen.
Für Verkäufer heißt das: Eine funktionierende Öl- oder Gasheizung muss nach dem Kauf nicht ausgetauscht werden. Der Käufer kann seine Heizung frei wählen. Das häufigste Preisdrück-Argument der letzten Jahre – „die alte Therme muss ich ja sofort rauswerfen“ – ist damit vom Tisch.
Zur Ehrlichkeit gehört, was an die Stelle der alten Regeln tritt. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe nutzen: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040 (§ 43 GModG). Diese Pflicht trifft den jeweiligen Eigentümer und geht bei einem Verkauf auf den Käufer über. Und das 2045-Ziel ist nicht abgeschafft, sondern verlagert: Über eine noch zu beschließende Grüngas- und Grünheizölquote (§ 42a GModG) sollen die Brennstoffe selbst bis 2045 klimaneutral werden. Die Anlage darf bleiben – fossil betankt werden darf sie dann nicht mehr.
Bestehen bleiben die Nachrüstpflichten: Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und der Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). Achtung bei einer verbreiteten Fehlannahme: Die vielzitierte Zwei-Jahres-Frist gilt nicht bei jedem Verkauf. Sie greift nur für Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat – und läuft ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag. Wurde das Haus seither schon einmal verkauft, ist die Frist längst abgelaufen und die Pflicht besteht sofort. Das gehört vor dem Verkauf geprüft, nicht danach.
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Häuser: Reihenhäuser sind das dynamischste Segment
Häuser liegen je nach Datenquelle zwischen 3.500 und 4.000 Euro pro Quadratmeter: Immoportal nennt 3.512 Euro, Immowelt 3.705, McMakler 3.810, Engel & Völkers 4.010. Bei der Jahresveränderung sind sich die Portale uneinig – Engel & Völkers meldet plus 1,0 Prozent, Immowelt plus 3,8 Prozent, Immoportal dagegen minus 4,2 Prozent. Belastbar ist deshalb nur die vorsichtige Lesart: seitwärts, mit leichter Aufwärtstendenz bei der Mehrzahl der Quellen.
Deutlich klarer sind die amtlichen Zahlen des Gutachterausschusses, die auf tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen beruhen (Berichtsjahr 2025):
| Objektart | Ø Kaufpreis | ggü. Vorjahr |
|---|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser | 505.000 € | +1,0 % |
| Reihenhäuser und Doppelhaushälften | 421.000 € | +7,9 % |
Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen, Berichtsjahr 2025.
Das erschwinglichere Segment zieht spürbar an. Wer eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus besitzt, sitzt derzeit auf dem dynamischsten Teil des Marktes – während das freistehende Einfamilienhaus, das ohnehin nur für eine kleinere Käufergruppe finanzierbar ist, kaum vom Fleck kommt.
Eigentumswohnungen: stabil bei rund 3.560 Euro
Eigentumswohnungen liegen im August 2026 bei rund 3.560 Euro pro Quadratmeter – Immowelt weist 3.561 Euro aus, ein Plus von 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr, Engel & Völkers kommt für das zweite Quartal auf 3.555 Euro. Über alle Portale hinweg reicht die Spanne von etwa 3.280 bis 3.560 Euro. Das ist praktisch derselbe Wert wie im Juli: eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau.
| Stadtteil | Euro/m² |
|---|---|
| Zoo | rund 4.650 |
| Südstadt | rund 4.420 |
| Mitte | rund 4.250 |
| Stöcken | rund 2.980 |
| Vahrenheide | rund 2.940 |
| Mühlenberg | rund 2.620 |
Quelle: Immowelt, Stand 1. August 2026. Angebotspreise.
Zwischen bester und einfacher Lage liegt damit der Faktor 1,8 – bei einzelnen Objekten mehr. Neben der Lage entscheiden Bauzustand, Baujahr und Energieeffizienz über den erzielbaren Preis. Bei Wohnungen kommt ein Faktor hinzu, den viele Eigentümer unterschätzen: der Zustand der Eigentümergemeinschaft. Käufer und ihre Banken sehen sich inzwischen sehr genau an, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist und ob Beschlüsse zu größeren Sanierungen anstehen.
Grundstücke: der einzige Teilmarkt, der nachgibt
Bauland ist in Hannover der einzige Bereich, in dem die Preise tatsächlich zurückgehen. Die Angebotspreise liegen bei durchschnittlich 733 Euro pro Quadratmeter, ein Minus von 1,2 Prozent im Jahresvergleich und von 6,4 Prozent über drei Jahre. Der amtliche Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt bei 403 Euro pro Quadratmeter – die Marktpreise liegen also rund ein Fünftel darüber.
| Wert | |
|---|---|
| Bodenrichtwert Wohnbauland (Stichtag 1.1.2025) | 403 €/m², Spanne 142–2.292 |
| Angebotspreise Bauland | 733 €/m², Spanne 298–1.814 |
| Veränderung ggü. Vorjahr | −1,2 % |
| Durchschnittliche Vermarktungsdauer | 17 Wochen |
| Aktuell im Angebot | 37 Grundstücke |
Quellen: bodenrichtwerte-deutschland.de (Stichtag 1.1.2025), aktuelle-grundstueckspreise.de und Immowelt (Stand August 2026), Auswertungsbasis 369 Objekte über 24 Monate.
Beim Bodenrichtwert reicht die Spanne innerhalb Hannovers vom Faktor 16: Wülferode liegt bei 142 Euro, die Mitte bei 2.292 Euro pro Quadratmeter. Auffällig ist, wie still der amtliche Wert steht – in rund 40 der 51 Stadtteile hat er sich gegenüber dem Vorjahr um exakt null Prozent bewegt. Nach oben ausgeschert sind nur Misburg-Nord mit plus 6,8 Prozent und Sahlkamp mit plus 6,3 Prozent; nennenswert verloren hat allein Kirchrode mit minus 5,4 Prozent.
Landesweit ist das Bild interessanter, als die Preise vermuten lassen: In Niedersachsen wurden rund 6.300 unbebaute Wohnbaugrundstücke verkauft, ein Plus von 19 Prozent – aber immer noch der drittniedrigste Jahreswert seit den 1980er Jahren. Der Durchschnittspreis für baureifes Land stieg dabei nur um 6 auf 139 Euro pro Quadratmeter. Der Markt taut also auf, ohne dass Bauland teurer wird. Für Eigentümer eines Baugrundstücks heißt das: Es wird wieder gekauft, aber nicht zu jedem Preis. Wer ein erschlossenes Grundstück mit Baugenehmigung anbietet, erzielt spürbare Aufschläge – rund 14 Prozent gegenüber teilerschlossen, 35 Prozent gegenüber unerschlossen und weitere 9 Prozent, wenn eine Baugenehmigung vorliegt.
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Bauzinsen: der Korridor hat sich nach oben verschoben
Im Juli sind die Bauzinsen um 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte gestiegen – Auslöser waren geopolitische Spannungen und Inflationssorgen. Mitte August liegen zehnjährige Zinsbindungen effektiv zwischen etwa 3,6 und 4,3 Prozent. Das ist eine Marktspanne über verschiedene Bonitäten und Beleihungsausläufe hinweg, kein Angebot: Die Bestkonditionen nennt Dr. Klein mit 3,71 Prozent effektiv, Interhyp sieht den Durchschnitt bei rund 4,0 Prozent. Stand 16. August 2026, Änderungen vorbehalten.
Für die nächsten Wochen erwarten die meisten Marktbeobachter eine Seitwärtsbewegung. Zum Jahresende überwiegt allerdings die Erwartung leicht steigender Zinsen; entscheidend wird die EZB-Sitzung im September.
Was das für Verkäufer in Hannover bedeutet
Die Nachfrage ist da – das Angebot ist es kaum. Die Wirtschaftsförderung Hannover meldete für 2024 rund 2.600 fertiggestellte Wohnungen in Stadt und Umland, ein Rückgang um 55 Prozent gegenüber dem Vorjahr; die Baugenehmigungen gingen um gut ein Viertel zurück. Wer heute ein Bestandsobjekt verkauft, konkurriert mit auffällig wenig Neubau.
Gleichzeitig rechnet jeder Interessent mit rund vier Prozent Zinsen seine monatliche Belastung genau durch. Realistisch bepreiste Objekte verkaufen sich in Hannover weiterhin gut, überteuerte bleiben liegen und erzielen am Ende schlechtere Ergebnisse. Ebenso wichtig: die Finanzierungsfähigkeit der Interessenten früh klären. Ich arbeite ausschließlich mit finanzierungsgeprüften Käufern, damit es nicht kurz vor dem Notartermin scheitert.
Drei praktische Hinweise für den Sommer 2026:
- Energieausweis noch in diesem Jahr ausstellen lassen. Zum 1. Januar 2027 ändern sich die Regeln: Verbrauchsausweise verlangen dann Verbrauchsdaten über zwei Jahre, jährlich und nach Energieträgern getrennt – drei einfache Jahresabrechnungen genügen nicht mehr. Zusätzlich gelten neue Primärenergiefaktoren, die Bewertungen verschieben: Strom sinkt von 1,8 auf 1,5, Holz und feste Biomasse steigen von 0,2 auf 0,7. Wärmepumpen werden also besser, Holzheizungen deutlich schlechter bewertet. Ein jetzt ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre ab Ausstellungsdatum gültig.
- Die Heizungsförderung ist ein echtes Verkaufsargument – aber ein befristetes. Aktuell sind bis zu 70 Prozent Zuschuss möglich; selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen bis 30.000 Euro (mit Kind bis 40.000 Euro) erhalten bis zu 80 Prozent. Förderfähig sind 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, maximal also 22.400 Euro. Ab 1. Februar 2027 sinkt dieser Höchstbetrag halbjährlich um 750 Euro. Zwei Punkte, an denen Anträge regelmäßig scheitern: Der Käufer muss als Eigentümer im Grundbuch stehen, und der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten gestellt werden – auf Basis eines Vertrags unter dem Vorbehalt der KfW-Zusage.
- Beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist zählt der Notartermin. Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 18. Juni 2026 (IX B 24/26) seine ständige Rechtsprechung bestätigt: Für die Spekulationsfrist des § 23 EStG kommt es auf den Abschluss der notariellen Verträge an, nicht auf Besitzübergang oder Grundbucheintrag. Ausnahmen sind möglich, etwa bei aufschiebenden Bedingungen. Wer knapp an der Frist ist, sollte das steuerlich prüfen lassen und den Beurkundungstermin bewusst legen.
Und ein Punkt speziell für Hannover: Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt bei 900 Prozent und damit – gemeinsam mit Seelze – an der Spitze in Niedersachsen; der Landesdurchschnitt beträgt rund 468 Prozent. Für Käufer ist das ein realer Kostenfaktor, den sie einkalkulieren. Halten Sie den aktuellen Grundsteuerbescheid bereit. Zum Modell selbst: Das Niedersächsische Finanzgericht hat am 18. Juni 2026 (1 K 38/24) eine Musterklage gegen das Flächen-Lage-Modell abgewiesen – es sah sich von der Verfassungswidrigkeit nicht überzeugt – und die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen. Das Urteil ist damit nicht rechtskräftig.
Fazit für August 2026
„Der Wegfall der Austauschpflicht nimmt Verkäufern in Hannover das größte Verhandlungsrisiko der letzten Jahre ab. Bei stabilen Preisen und Zinsen um vier Prozent ist das ein gutes Fenster – vorausgesetzt, der Preis stimmt von Anfang an.“
Verkaufsgedanken? Reden wir darüber, bevor Sie inserieren.
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Quellen: Immowelt (Stand 01.08.2026), Engel & Völkers (Q2/2026), Homeday (Q1/2026), McMakler (2026), Immoportal (08/2026), bodenrichtwerte-deutschland.de (Stichtag 01.01.2025), aktuelle-grundstueckspreise.de (08/2026), Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen (Landesgrundstücksmarktdaten 2026, Berichtsjahr 2025), Wirtschaftsförderung Hannover, Dr. Klein und Interhyp (08/2026), Finanztip (10.08.2026), GModG (BGBl. 2026 I Nr. 226) und GModG-Informationsportal des Bundes, KfW-Merkblatt 458 (gültig ab 21.07.2026), BFH Az. IX B 24/26, Niedersächsisches Finanzgericht Az. 1 K 38/24, Hebesatzsatzung der Landeshauptstadt Hannover, Bund der Steuerzahler Niedersachsen (08/2026).
Alle Preisangaben sind Durchschnitts- bzw. Angebotswerte der genannten Portale, soweit nicht ausdrücklich als amtliche Kaufpreise gekennzeichnet; Lage, Zustand und Ausstattung bestimmen den konkreten Preis. Zinsangaben sind tagesaktuell und stellen kein Angebot dar. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; die genannten Pflichten und Fristen sind im Einzelfall zu prüfen.