Marktbericht Hildesheim – September 2026: Mietspiegel, Wärmeplanung und die Finanzierungsfrage

Stand: 2. September 2026

In Hildesheim laufen gerade zwei kommunale Verfahren, die Eigentümer betreffen: die kommunale Wärmeplanung und die Erhebung für den neuen Mietspiegel. Bei einem davon werden Sie um Ihre Angaben gebeten.

Was 25.000 Euro Kaufpreisunterschied im Monat kosten

Hildesheim hat einen der ungleichmäßigsten Bestände in unserer Region – zwischen einem sanierten Haus in guter Lage und einem unsanierten Bau aus den Siebzigern liegen leicht sechsstellige Beträge. Genau deshalb ist die Finanzierungsfrage hier der schärfste Filter: Sie entscheidet, welcher Teil des Marktes Ihr Haus überhaupt in die engere Wahl nimmt.

Ende August liegen die Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung bei rund 4,1 Prozent effektiv, gemessen bei 80 Prozent Beleihungsauslauf, mit zuletzt leicht steigender Tendenz. Gerechnet mit 4,1 Prozent und zwei Prozent Anfangstilgung, zusammen 6,1 Prozent im Jahr, ergibt sich:

25.000 € mehr Kaufpreis	+ 127 € im Monat
50.000 € mehr Kaufpreis	+ 254 € im Monat

Diese 127 Euro klingen nach wenig. Über die zehn Jahre der Zinsbindung sind es aber rund 15.250 Euro, wovon etwa 9.200 Euro reine Zinsen sind. Getilgt hat der Käufer in dieser Zeit gut 6.000 Euro; rund 19.000 Euro Restschuld nimmt er in die Anschlussfinanzierung mit. Wer bei dieser Zahl zögert, ist nicht knauserig, sondern vorsichtig.

Was das für Ihren Preis bedeutet, ist in Hildesheim unangenehmer als anderswo: Weil die Preisspanne im Bestand so breit ist, gibt es zu fast jedem Haus ein günstigeres Konkurrenzangebot. Ein Aufschlag von 25.000 Euro kostet Sie deshalb nicht Verhandlungsspielraum, sondern schiebt Ihr Haus in eine Preisklasse, in der es gegen besser erhaltene Objekte antreten muss.

Wie hoch die Rate genau ausfällt, hängt am Eigenkapital: Bei einem Topzins von 3,7 Prozent sind es rund 119 Euro, bei einer Finanzierung über 90 Prozent des Kaufpreises und etwa 4,4 Prozent rund 133 Euro. Der Zins wirkt dabei auf die gesamte Darlehenssumme, nicht nur auf den umstrittenen Teil.

Am 10. September tagt die Europäische Zentralbank. Der Einlagesatz steht seit dem 17. Juni 2026 bei 2,25 Prozent und blieb am 23. Juli unverändert; die Inflation lag im August bei 2,9 Prozent nach 2,8 Prozent im Juli. Für die Bauzinsen ist der Leitzins kein Automatismus – maßgeblich sind die Renditen langlaufender Anleihen.

Wärmeplanung: Hildesheim ist noch nicht so weit – und das ist eine Information

Drei Städte, drei Planungsstände. Hannover hat seinen Wärmeplan seit dem 27. März 2025, Pattensen seit dem 3. Dezember 2025. In Hildesheim lief vom 13. April bis zum 11. Mai 2026 die öffentliche Auslegung der kommunalen Wärmeplanung. Einen Ratsbeschluss konnten wir nicht belegen – nach unserem Kenntnisstand ist das Verfahren noch nicht abgeschlossen.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Die öffentlich ausgelegten Karten zeigen einen Planungsstand, kein abschließendes Ergebnis. Unabhängig davon gilt aber auch für eine beschlossene Wärmeplanung – wie in Hannover oder Pattensen –, dass sie für ein einzelnes Gebäude weder eine Anschlusszusage noch eine unmittelbare Verpflichtung begründet.

Die Regel dahinter hat sich ohnehin geändert

Auch nach der früheren Rechtslage löste ein Wärmeplan allein keine 65-Prozent-Vorgabe beim Heizungstausch aus – dafür war eine gesonderte kommunale Gebietsausweisung nötig. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, in Kraft seit dem 29. Juli 2026, wurde diese Kopplung neu geregelt.

Was gilt, steht in § 43: Öl-, Gas- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 im Bestand neu eingebaut werden, müssen ab 2029 zu 10 Prozent, ab 2030 zu 15, ab 2035 zu 30 und ab 2040 zu 60 Prozent mit klimafreundlichen Brennstoffen betrieben werden. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben und repariert werden.

Unabhängig vom Stand des Verfahrens wächst das Netz übrigens weiter: Die EVI erweitert ab Mitte September 2026 das Fernwärmenetz in der Straße Weinberg und stellt dort neue Hausanschlüsse her, zwischen der Hausnummer 64b und der 62. Abgeschlossen sein soll das voraussichtlich im November. Wo ein Anschluss real möglich wird, stellt sich die Heizungsfrage anders – aber eben grundstücksscharf und nicht nach Stadtteil.

Mietspiegel 2026: Ihre Angaben werden gebraucht

Seit 2018 veröffentlicht die Stadt Hildesheim einen einfachen Mietspiegel, aktualisiert wird er alle zwei Jahre. Die Erhebung für den Mietspiegel 2026 läuft seit Mitte August und geht noch bis zum 30. November. Befragt werden ausdrücklich beide Seiten: Mieterinnen und Mieter, aber auch Eigentümerinnen und Eigentümer.

Abgefragt werden Miethöhe, Wohnungsgröße, Baujahr und Ausstattungsstandard. In die Auswertung fließen nur Mietverträge ein, die zwischen dem 1. Juli 2020 und dem 1. Juli 2026 abgeschlossen wurden oder bei denen sich die Miete in diesem Zeitraum geändert hat, etwa durch eine Mieterhöhung. Die Umfrage dauert wenige Minuten und ist über stadt-hildesheim.de/mietspiegel26 erreichbar.

Warum das für Sie als Eigentümer relevant ist: Der Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, und die ist bei jeder vermieteten Wohnung ein Preisfaktor – beim Verkauf ebenso wie bei einer Mieterhöhung. Je breiter die Datenbasis, desto belastbarer das Ergebnis. Wer eine vermietete Wohnung in Hildesheim besitzt, hat hier also ein eigenes Interesse mitzumachen, nicht nur ein staatsbürgerliches.

Innenstadt Nord: 24 Hektar sollen Fördergebiet werden

Die Stadt hat am 10. August mitgeteilt, dass die vorbereitenden Untersuchungen abgeschlossen und das Integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept fortgeschrieben ist. Damit ist die Grundlage gelegt, den Bereich „Innenstadt Nord“ in das Städtebauförderprogramm „Sozialer Zusammenhalt“ aufzunehmen. Das Gebiet ist rund 24 Hektar groß, reicht vom Hauptbahnhof bis zur Kaiserstraße und umfasst unter anderem die Bernwardstraße und den Angoulêmeplatz. Vorgesehen sind Maßnahmen über fünfzehn Jahre mit förderfähigen Gesamtkosten von rund 19,5 Millionen Euro; die Förderung soll ab 2027 laufen.

Wichtig für die Einordnung: Beschlossen ist das noch nicht. Über die Antragstellung muss der Stadtrat entscheiden. Wer dort ein Haus oder eine Wohnung besitzt, sollte den Verfahrensstand trotzdem kennen. Aus einem förmlich festgelegten Fördergebiet können beides folgen: Zuschüsse für Modernisierungen und sanierungsrechtliche Bindungen, etwa Genehmigungsvorbehalte. Im Rahmen der Voruntersuchung gab es bereits eine Eigentümerbefragung – wer daran teilgenommen hat, kennt das Vorhaben schon.

Was Ihr Haus laut den Portalen wert ist – und warum das drei verschiedene Zahlen sind

Wer den Wert seines Hauses online nachschlägt, bekommt keine Zahl, sondern drei. Für Hildesheim sehen die großen Portale Ende August 2026 so aus:

Portal	Häuser	Eigentumswohnungen
Homeday	2.600 €/m²	2.400 €/m²
immowelt	2.744 €/m²	2.358 €/m²
ImmoScout24	3.252 €/m²	2.384 €/m²

Homeday und ImmoScout24 zum zweiten Quartal 2026, immowelt zum 1. August 2026. Alle drei werten Angebotsdaten aus – Inserate, keine beurkundeten Kaufpreise.

Bei Häusern liegen zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Wert 652 Euro je Quadratmeter. Auf ein Haus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche gerechnet sind das rund 91.300 Euro Unterschied – dieselbe Immobilie, derselbe Tag, drei seriöse Anbieter.

Das ist kein Vorwurf an die Portale. Sie rechnen mit dem, was ihnen vorliegt: Inserate. Ein Inserat ist eine Preisvorstellung, kein Verkauf. Auffällig ist, dass die Portale beim Wohnungswert eng beieinanderliegen und ausgerechnet bei Häusern weit auseinander – Häuser sind individueller, und genau das bildet ein Durchschnitt schlecht ab.

Die Richtung ist trotzdem eine Aussage

Bei Häusern zeigen alle drei Portale im Jahresvergleich nach oben, zwischen +2,2 und +4,0 Prozent. Bei Eigentumswohnungen läuft die Entwicklung seitwärts: Die Portale zeigen nicht in dieselbe Richtung, die Angaben reichen von −3,1 bis +2,7 Prozent. Wo sich drei unabhängige Auswertungen einig sind, ist die Tendenz belastbarer als jeder einzelne Absolutwert – und umgekehrt: Wo sie auseinanderlaufen, sagt keine der drei Zahlen etwas über Ihr Haus.

Sanierungsförderung: die Kürzung trifft Hildesheim besonders

Wo viel Altbau steht, wird viel saniert – und wo viel saniert wird, wiegt eine Förderkürzung schwerer. Seit dem 21. Juli 2026 gelten neue Konditionen in der Bundesförderung für effiziente Gebäude. Gekürzt wurde an zwei Stellen, und zwar unterschiedlich; das wird regelmäßig durcheinandergebracht.

Heizungstausch allein

Die Grundförderung von 30 Prozent bleibt. Der Höchstbetrag sinkt auf 28.000 Euro für die erste Wohneinheit. An die Stelle der früheren Pauschalboni sind einkommensabhängige Boni getreten; der Klimageschwindigkeitsbonus liegt bei 16 Prozent und wird halbjährlich weiter abgesenkt.

Sanierung zum Effizienzhaus

Die Tilgungszuschüsse wurden um zehn Prozentpunkte gesenkt, der Bonus für die Erneuerbaren-Energien-Klasse ist ersatzlos gestrichen. Der Höchstbetrag liegt einheitlich bei 150.000 Euro je Wohneinheit.

Rechnen Sie damit, dass ein Käufer diese Zahlen kennt. Er zieht seinen Sanierungsaufwand vom Preis ab und rechnet die Förderung gegen – seit Juli mit einem kleineren Betrag. Umgekehrt lohnt es sich seltener, vor dem Verkauf selbst zu sanieren: Der Zuschuss ist kleiner geworden, der Preisaufschlag am Markt nicht größer. Ob es sich in Ihrem Fall rechnet, lässt sich nur am konkreten Objekt beantworten.

Vermietete Wohnungen: Frist für fernablesbare Zähler läuft ab

Parallel zur Mietspiegel-Erhebung läuft eine zweite Frist, die Vermieter betrifft. Nach § 5 Absatz 3 der Heizkostenverordnung müssen nicht fernablesbare Geräte zur Verbrauchserfassung bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht sein – je nach Anlage neben Heizkostenverteilern auch Wärme- und Warmwasserzähler. Ausnahmen gelten bei technischer Unmöglichkeit, unangemessenem Aufwand oder unbilliger Härte.

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung ist das ein Punkt, an dem ein aufmerksamer Käufer nachhakt. Klären Sie vorher mit Verwaltung oder Messdienstleister, ob die Umstellung erledigt oder beauftragt ist und welche Kosten daraus entstehen; bei gemieteten Geräten oder laufendem Abrechnungsvertrag läuft das anders als über den Wirtschaftsplan. Wer die Antwort parat hat, gibt kein Verhandlungsargument aus der Hand.

Der Blick auf die beurkundeten Zahlen

Anfang Februar haben die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte die Landesgrundstücksmarktdaten für Niedersachsen veröffentlicht. Für 2025 weisen sie einen um 3,6 Milliarden Euro gestiegenen Geldumsatz aus, und die mittleren Preise für Eigenheime, Reihenhäuser und Doppelhaushälften zogen wieder an.

Warum ich das erwähne, obwohl weiter oben drei Portale drei verschiedene Zahlen nennen: Diese Daten stammen aus beurkundeten Kaufverträgen, nicht aus Inseraten. Sie sind die einzige belastbare Auskunft darüber, was tatsächlich gezahlt wurde – allerdings für das vergangene Jahr. Für Ihre Entscheidung im Herbst 2026 gilt deshalb: Die Erholung ist bestätigt, aber sie ersetzt nicht die Frage, was ein Käufer heute finanziert bekommt.

Fazit

Hildesheim ist bei der Wärmeplanung noch im Verfahren – das ist keine schlechte Nachricht, sondern schlicht der Stand. Wer hier verkauft, sollte den Planungsstand kennen, statt Sicherheit zu behaupten, die es noch nicht gibt.

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